情感的种类分为哪三类(别墅的种类分为三类)

不知从什么时候起，上海降价的小区仿佛从稀缺变得普遍了起来

先是有从2021年就一直高兴不起来的高兴花园

这个房龄高达27年的老破小小区，曾因为学区优势卖出过9.3万/平的高价，再到后来6万/平

如果按照50平来算，短短半年内就降价160多万

再后来，不止老小区，上海的顶级豪宅也挺不住了

不久前，降价1100多万的西郊庄园、降价800多万的万科翡翠滨江，还有降价近1个亿的华侨城苏河湾

但再怎么说，高兴花园也是老破小，且是靠学区带来的高溢价，至于顶级豪宅也算是较为特殊的高端房产

而让我没想到的是，除了以上两种情况，上海那些原本房龄还挺新，甚至品质也很能打的小区

在与兔博士整理了去年上海2万个小区的成交数据中，很意外的发现这些小区居然也跌价了

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豪宅+老破小，成了跌价主力

2022年，上海哪里的小区挂牌价跌幅最大

其实一个小区的挂牌价，很大程度上算是提前反映了该小区在未来一段时间里，房价的走势判断

一个房东基于市场对自己房源的判断，也就是这个小区最真实的预期价值

最近，我把挂牌价跌幅前20的小区统计了一下

大家可以感受下

在上海去年挂牌价均价跌幅最大的小区，主要是下面两类较为典型的房源

第一类，以上海院子为代表的新中式豪宅

我们先来说说

跌幅最大的信达泰禾上海院子

作为泰禾上海第一个院子系豪宅，还记得上海院子开盘有多火爆吗

首开376套房源，2小时内销售一空，二开同样火爆，326套房源，88平洋房近1000万一套的价格，更是1小时售罄，遭千人认筹

此外小区的品质感，也绝对不输市面上大部分中式豪宅

单看小区的主入口，就能感受到扑面而来的贵气

木纹洞石为点缀，汉白玉做的抱鼓石、还有黄铜为主要材质的壁画及壁灯，所有细节都在强调典雅与华贵

那为什么小区挂牌价降幅会如此靠前

我去咨询了一下链家小哥

据小哥所说，目前上海院子的成交量在新江湾城属于最大的小区

但从过去的成交价来看

在2022年年前还能有14w/平的单价，如今在8w/平左右的价格也能成交

如此看来，现在调低挂牌价，一方面是因为最近成交的房源价格都不太理想，此外作为新中式产品，考虑到客户在上海的接受度或许也有不小影响

第二类，梅园一、五、六街坊齐齐挂牌价直跌，和曾经的高兴花园一样的问题，老破小+学区溢价

来源：链家

作为浦东最为知名的三学区梅园五、六街坊，超30年的房龄高的吓人

过去，由于对口的学区资源优势明显，房价涨幅惊人，这也难怪我去咨询房源时，销售的第一句话就是：您小孩几年级了

而在2020年底、2021年初，梅园的挂牌单价高达20万元/平方米，即使是一套50平的小两房也能跻身千万豪宅之列

谁曾想，现在

59平的户型，610万就能拿下

相当于10w/平，价格相比之前直接腰斩，甚至业主着急到网签数据都来不及体现

可见，无论是上海院子这样的新中式豪宅，还是梅园一、五、六街坊这样的靠着学区溢价的老破小小区

这些泡沫较大的房源，往往最容易成为跌价最猛的小区

那么，只要价格适中，品质感好的房源就一定能保值吗

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热门板块的品质房源，也没躲过降价潮

在去年很出乎意料的是，一些热门板块的高端小区，成交价也在跌

先来看一下和挂牌价相差近6万/平，跌幅31%的绿宝园

位于周浦板块的绿宝园，毗邻前滩，又靠近上海迪士尼，便捷连接中外环线，还有地铁18号线直达

这样好的区位，周浦板块的房价均价已经达到了5.6w/平

反观绿宝园，2021年的成交价还在6.3w/平，2022年就跌到4.4w/平，连周浦的均价都没有达到

难道是小区品质不好

绿宝园占地约40万平方米，平时漫步在小区大片绿地中，让人仿佛置身于公园

一至五期共236套美式别墅，房前屋后都建有花园，先后吸引了来自近40多个国家的外籍人士

从品质上讲绝对算得上是高端住宅

5000公里烧一升机油正常吗？汽车烧机油是什么原因引起的发动机5000公里燃烧一升机油是不正常的。虽说汽车发动机烧机油属于正常消耗现象，但是消耗量过多很明显是出现过度烧机油现象了。

但据链家小哥说，最近房源因为价格下来了，所以成交量也在攀升

而从还在链家挂牌的房源信息也可以看出

885平的花园洋房，也是简单直接的言明要降价600万

说完洋房，我们再来看一下公寓类产品

位于金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓也都是跌幅靠前的小区

两个小区在去年的成交价，均未达到板块成交均价

都知道公寓产品主打的就是便利、快捷，以金桥的碧云东壹栋公寓为例

紧邻3条地铁线，红星美凯龙、lalaport、金桥国际商业广场等近在咫尺，还有金桥公园、碧云体育公园这样的休闲场所

地段条件确实优越，并且小区的质量也还不错

2007年建成，从外立面看还是比较新，以小户型为主，43平、62平、70平都有

我们再来看看成交价

据链家最新的成交价显示，也就在3万/平左右

如此看来，公寓产品也在面临降价危机

好，到这里我们总结了豪宅类、老破小，还有一些地段较好的公寓类小区都出现了不同程度的房价下跌

但这些都还只是针对单独的小区，还有一种更夸张的情况

就是一个板块的小区都在跌

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跌得最惨的新城，是临港

我重点统计了几个新城去年的涨跌数据

在其他几大新城都处于微涨的情况下，只有临港在跌

其实很久前我们就说过了，去年的临港很魔幻

先是2022年的新房供应量激增，达到了之前的三倍左右

接着去年临港的新房成交量也是一路攀升，2022年一年的新房成交量差不多是过去四年的总和

这么看来，2022年新房市场的火热，确实给临港的二手市场带来了不小的冲击

我又去看了看临港降幅最多的几个小区，跌幅保持在20%左右

跌的最惨的，是万科金域澜湾鹭语墅

又是一个叠墅项目，且还是万科做的

从链家近两年的成交也可以看出，同样都是80平的房子

在2021年底还是5.2w/平的成交额，到了2022年年初，就只能卖到4.3w/平，前后也就3个月的时间，每平的差价到了1万

虽说是叠墅产品，但是金域澜湾鹭语墅还是偏向刚需属性

户型也大多以80平、90平、135平这样的较小面积段为主，300万起就能购买，这样的价格加上万科的品牌效应

NIDS的运行方式有两种，一种是在目标主机上运行以监测其本身的通信信息，另一种是在一台单独的机器上运行以监测所有网络设备的通信信息，比如HUB、路由器。 什么叫SYN包？ TCP连接的第一个包，非常小的一种数据包。

2020年开盘4小时内，所有房源就基本售罄

但曾经火爆的楼盘，不仅没有逃脱跌价的命运，甚至连成交都成了问题

据链家小哥所说，最近该小区不仅在大量降价，且已经快半年没有成交了

二手房销售不好的原因，一方面是出在新房供应上面，另一方面也是因为房子没有满五年税费比较高

但总的来说临港的房价也就在3w/平左右，即使降价，也基本不会有特别大的波动

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所以，哪些小区最不抗跌

我们稍微来复盘一下，今天列举的跌的最惨的小区有哪些

1.别墅类产品，如信达泰禾上海院子、绿宝园等，跌幅30%以上

2.靠学区溢价的老破小，如梅园一、五、六街，跌幅20%以上

3.公寓产品，如金桥的碧云东壹栋公寓、南码头的汇众公寓，跌幅20%以上

4.位于临港新城板块的小区，平均跌幅4.6%

到这里已经很清晰了，去年跌的最惨的小区其实都有一些固定的特质

首先，起点相对较低

比如梅园这样的老破小，最高房龄近40年，又是靠着学区实现过高溢价

自身素质不过硬的老小区一定是最先被抛弃的那个

再比如临港新城的小区，作为新兴板块一般规划周期都会相对较长，且土地供应量充足的情况下一手又会影响二手

可选择的范围多了，自然二手就会下跌

再者，种类特殊的产品

无论是动辄上千万的上海院子、绿宝园，还是3w/平的公寓类产品，即使地段优秀，也很难找到下家接手

作为市场受众最大的产品类型，或许还是平层住宅相对流通性会更高

从2022年的数据来看，以上两类产品在未来市场的风险，或许会更大，成为了跌价最多的小区

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