物业靠什么盈利,创建物业公司需要什么条件

　　今天是房地产行业的第52个工作日。　　

　　一般来说，判断一个公司好不好，最直接的标准就是是否赚钱。这里的赚钱是指扣除所有费用后的净利润。我之前跟你说过，物业公司最大的赚钱渠道是物业费的收取，但这不是账户扣款，而是有实际工作成果的逐月需求(有的是月结单；有的是季度报表；有的是半年结)。　　

　　我参与过和租户一起收费的全过程，除了物业费之外的每一张账单都是能源费，能源费是代收费用，主要由两块电表和水表组成。对于合作好的租户，他们确切知道自己每个月用了多少能源。当然，像我们这样的大物业公司是不会大惊小怪的。这个是最好的一个。　　

　　剩下的就好说了，比如增值收费，比如长租车位，这个好办。因为吃饭的人太多，所有租客都拿钱来“抢”。我们的政策是年包，几乎所有租客都是全额现金支付。因此，无论他们开始付款还是续约，几乎都不会有什么闪失。　　

　　说完大部分收入，再来说说支出。据我观察，有些支出是年初就纳入预算的，这是不可能的。最多就是平或者省。这主要针对服务分包商，如清洁、安保、消毒和绿化种植服务。我们和这些公司签订了长期合作协议(一般是一年一次)，费用是和他们按月支付的，但是我们对他们的监管非常严格，还有一些金钱上的处罚。　　

　　固定支出的另一部分是人员成本，肯定不会跑。公司给各部门的计划中的正式员工，有工资加社保基金的基本保障，尽可能多的员工，这也是在年度框架内，费用全部由物业费支付。之前跟你聊过，类似运营的一栋楼的无限费用在哪里？　　

　　据我观察，基本都花在天灾人祸上了。天灾人祸是我给的笼统定义。接下来我举个例子。我认为自然灾害包括下雨(因为我没有经历过项目中的冬天，所以就不说了)。下雨的时候，我们得去看看有没有漏水。一旦有泄漏，我们必须及时修复泄漏点。一般两个师傅干一天(有些漏雨点比如屋顶用的时间更长)——那一天，跟楼龄和楼级有关。　　

　　再说，人祸，这里是最大的开销。比如电梯坏了，必须请专业维修工来修，尤其是换零件，费用马上就出来了。比如楼宇灯具的照明、各种配电设备、空调、部分租户的电视网络信号、各种屏蔽门、热水器、卫生间设施等都存在问题。大部分都需要更换配件。　　

　　这层楼人多的话，几乎每天都有维修服务。还有，我发现了一个问题，不仅是我们公司，很多大型物业公司也是如此，就是几乎不定期升级设备，都是在“查漏补缺”。说白了就是投资，都是要终身受益的。改不了就不改。