无锡融创山水江南

　　就在几天前，无锡第三次供地正式落下帷幕，20幅地块全部成交，也宣告了今年无锡拍卖市场的正式收官。　　

　　贯穿全年，2023年无锡一共成功出让地块66幅，总出让金额约911亿元,那么在这个问题上，肖伟会过来和大家谈谈今年的土拍的具体情况。　　

　　NO.1　　

　　无锡全年共出让66宗地块　　

　　最高楼面价19500元/　　

　　2023年无锡总共挂牌出让地块68幅，其中有1宗地块终止出让、一宗流拍，共出让66宗地块，总出让金额约911亿元，其中经开区8幅，滨湖区11幅，梁溪区10幅，锡山区11幅，惠山区15幅，新吴区11幅。　　

　　在价格方面，　　

其中仁恒湖滨世纪项目地块，成交楼面价19500元/㎡+56400㎡租赁面积再创无锡土地市场价值高地；融创崇安壹号院地块成交楼面价虽然只有18000元/㎡，但租赁面积高达66100㎡，是目前无锡竞租赁面积最高的地块。

另外，渔港凤屿山河地块16689元/㎡成交楼面价，锡东新城华润悦景湾地块18000元/㎡成交楼面价，无论地段还是配套，都属于出让地块中的佼佼者了。

NO.2

限房价、定品质、竞地价

政企合作逐渐成为主流

从今年这66宗地块出让政策来看，今年无锡依然“稳”字当头，采用“限价+摇号”的出让方式。除之前提到的19500元/㎡限价红线，今年土拍的最大特点是根据不同板块，制定了颇具梯度的限价红线。

对比先前所有地块都一刀切采用18000元/㎡限价红线的方式，显然今年针对土地市场的调控更加细致和有目的性。一方面可以控制无锡整体的地价维持在一个相对合理的水平，另一方面限价本身就是一种“导向”，有利于判断一个板块未来的发展潜力，同时也有助于无锡楼市形成一定的价格梯度，给予购房者们足够的选择面。

今年土拍还有一个非常明显的趋势就是住宅的“边缘化”。从二月初华润静安府地块要求配建8万方商业综合体，并规定商业综合体须在签订土地出让合同之日起36个月内满铺开业。到第一次两集中土地出让中，出现的竞租赁、竞人才房，再到刚刚落幕的第三次两集中土拍中大量地块要求配建商业。

另外，从第三次两集中土地出让中，也能够看出，目前开发商对于拿地的热情已经降低不少，以至于第三次两集中土地出让中，有多幅地块采用开发商与城市合作共建的形式。这可以看作是城市为稳地价而做出的一种无奈选择。但也应该看到，如今新城大片土地开荒的时代已经过去，如今的开发商，需要面对既定城市环境下的精耕细作，对综合开发能力的考验更甚，因此，城市的深度参与，也不失为一种好的选择。

NO.3

无锡纯新项目相继入市

楼市未来又将从何发展

从最近这两年针对楼市的一系列组合拳我们也能看出来，不管是房企三道红线、二手房成交参考价、土地集中供应政策、还是越来越近的房地产税等，都在加速房地产行业的洗牌，那些实力不强，财务状况存在问题的房企势必会被率先淘汰出局，所以在今年大多数房企在拿到地后首先就是迅速规划建造项目，力求快速回笼先前因为拍地而导致的资金短缺。

其中像是融创·CHINA山水江南、洲悦、仁恒湖滨世纪也准备首开入市供应，此外又有不少今年拍出的地块有了新动态。

就拿经开区这几个刚公布不久的纯新盘来说，这些项目定位都是属于高端改善型，其中重点关注的有：新力新四院东地块，案名为“洲悦”，楼面价19500元/㎡，由新力、雅居乐、石榴、嘉宏四家房企联合开发，项目规划已出，拟打造6栋精装小高层产品，目前，城市展厅已公开，位于万象城一楼。

仁恒湖滨世纪，仁恒入锡首子，楼面价达到了19500元/㎡加上56400㎡租赁房面积，项目共规划21栋住宅，包含17栋小高层（总高15层）、4栋高层（总高23层），目前，项目售楼处已公开，小道消息称该项目11月或将入市，房价在35000+元/㎡。

此外滨湖区四季度将有几个纯新盘面世，其中凤屿山河、山水拾涧售楼处已先后公开，所打造的产品均为多层+叠墅组团社区，低密度改善型。而位于位于山水城板块的山水拾涧，前身为银城翡丽和风北地块（XDG-2023-25号），楼面价为18000元/㎡加上4400㎡租赁房面积，是无锡第二批集中出让地块中动作较快的一个，不少人预测其房价也将达到30000+元/㎡。

与往年相比，今年无论是新房还是二手房都有些遇冷，开发商推新节奏也有所放缓，但在四季度，不少房企明显也是箭在弦上不得不发，超多纯新盘集中入市，让购房者多了很多新选择。

然而，也别忘了，新品楼盘挑花眼的同时，这些地块的拿地成本远超此前，不少项目的售价或将成为板块乃至区域新高，买房成本将进一步增加，当然，年底这段时期由于市场因素，打折、价格战、渠道返佣、首付分期等等以往见过的都会出现，还算是刚需买房的窗口期。

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